Порядок пользования квартирой приходится определять тогда, когда у неё несколько собственников, а договориться, кто где живёт и кто за что платит, они не могут. Чаще всего это бывшие супруги, которые после раздела получили по доле в одной квартире, и наследники, к которым квартира перешла в общую долевую собственность. Гражданский кодекс отдаёт решение этого вопроса сначала самим сособственникам, а при споре суду, и суд не обязан делить квартиру строго по долям. Разбираем, как суд определяет порядок пользования, чем это отличается от вселения, когда в иске откажут, что делать с однокомнатной квартирой, когда можно получить компенсацию за то, что вашей долей пользуется другой собственник, и в каких случаях разумнее продать или выкупить долю. Примеры взяты из дел, с которыми к нам обращаются жители Новосибирска и области.
Что такое порядок пользования и кому он нужен
Доля в праве собственности на квартиру сама по себе не привязана к конкретной комнате. Собственник половины квартиры владеет половиной права на всю квартиру, а не «большой комнатой». Поэтому, пока сособственники живут мирно, вопрос не возникает, а как только начинается конфликт, выясняется, что никто не знает, кому принадлежит какая комната, можно ли запирать дверь, кто пользуется балконом и кухней. Закон отвечает на это так: владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса). Соглашение можно оформить письменно между собой, нотариус для этого не обязателен, но лучше составить его конкретно, с планом квартиры и указанием, какие помещения остаются в общем пользовании.
Если соглашения нет, второй пункт той же статьи даёт каждому сособственнику два варианта защиты.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение порядка пользования не меняет размер долей и не делит квартиру на самостоятельные объекты. Это только правило, кто какими помещениями пользуется. Расходы при этом по-прежнему распределяются по долям: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию (статья 249 Гражданского кодекса).
Как суд определяет порядок пользования квартирой
Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса), и в нём нужно предложить конкретный вариант: какая комната переходит в пользование истца, какая ответчику, что остаётся общим (кухня, санузел, коридор, кладовая). К иску прикладывают выписку из ЕГРН, технический или кадастровый план квартиры с площадями комнат и доказательства того, как квартирой пользуются сейчас. Суд не связан арифметикой долей, и Пленум Верховного Суда прямо назвал, что он учитывает.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Из этой формулы следуют три практических вывода. Во-первых, если семья годами жила так, что одна комната была «маминой», а другая «детской», суд, скорее всего, этот сложившийся порядок и закрепит, даже если площади не совпадают с долями. Во-вторых, нуждаемость доказывается: кто живёт в квартире постоянно, есть ли у сособственника другое жильё, с кем проживают дети, есть ли состояние здоровья, требующее отдельной комнаты. В-третьих, суд проверяет, могут ли эти люди вообще пользоваться квартирой совместно, и это главный вопрос, когда сособственники посторонние друг другу или находятся в остром конфликте. Тот же пункт 37 подчёркивает, что невозможность выдела доли в натуре не мешает заявить требование о порядке пользования, поэтому довод ответчика «квартиру нельзя разделить» сам по себе иск не опровергает.
Бывшие супруги и наследники одной квартиры
У бывших супругов типичная проблема в том, что квартира после развода юридически ещё не разделена. Пока доли не определены, это совместная собственность, и вопрос о пользовании удобнее решать вместе с разделом имущества или после него: сначала доли по правилам статей 38 и 39 Семейного кодекса, затем порядок пользования по статье 247 Гражданского кодекса. О самом разделе квартиры и об ипотечной квартире у нас есть отдельные материалы, здесь важно другое: если после развода в квартире остался один супруг с детьми, суд будет учитывать интересы детей и сложившееся проживание, а второму собственнику может оказаться выгоднее не бороться за комнату, а договариваться о выкупе или компенсации.
С наследниками ситуация иная. Наследственное имущество поступает в общую долевую собственность наследников со дня открытия наследства (статья 1164 Гражданского кодекса), и часто один из них живёт в квартире давно, а второй живёт отдельно. Именно с таким делом к нам обращались: квартира досталась двум наследникам, один продолжал в ней жить, второй ключей не имел и не понимал, что может требовать. В такой ситуации варианты такие: договориться о порядке пользования и графике оплаты коммунальных платежей; требовать вселения и определения порядка пользования, если в квартире реально можно выделить комнату; требовать компенсации за пользование долей, если пользоваться ей не дают; продать долю или выкупить долю второго наследника. Выбор зависит от того, чего человек на самом деле хочет: жить в квартире или получить деньги. Для второго случая иск о порядке пользования часто лишь промежуточный шаг.
Вселение и нечинение препятствий
Вселение и порядок пользования часто путают. Иск о вселении защищает само право собственника проживать в своей квартире: суд обязывает другого собственника не препятствовать, передать ключи, не менять замки. Иск о порядке пользования решает следующий вопрос: в какой именно комнате. Обычно оба требования заявляют вместе, потому что решение о вселении без порядка пользования оставляет почву для нового конфликта уже на следующий день после прихода пристава.
Доказательства препятствий собираются заранее: письменное требование о передаче ключей с отметкой о получении или почтовой квитанцией, обращения в полицию, переписка, свидетели. Без них ответчик скажет, что никто не мешал, и суд проверит это в первую очередь. Важно и другое: собственник доли не вправе по своему усмотрению вселить в квартиру третьих лиц, например нового супруга или квартирантов, без согласия остальных сособственников, потому что это тоже вопрос владения и пользования, который решается по соглашению всех участников (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса).
Когда суд откажет и однокомнатная квартира
Право на порядок пользования не безусловное. Суд оценивает реальную возможность совместного пользования, и в ряде ситуаций её нет. Типичные случаи: однокомнатная квартира, в которой нельзя выделить изолированное помещение ни одному из сособственников; маленькая доля, которой не соответствует ни одна комната; посторонние друг другу люди разного пола, которым предлагается жить в смежных комнатах; ситуация, когда истец в квартире не живёт, имеет другое жильё и заявляет иск только как способ давления на второго собственника. В таких случаях суд вправе в иске отказать, и это прямо вытекает из критериев пункта 37 постановления Пленума № 6/8: нуждаемость и реальная возможность совместного пользования.
С однокомнатной квартирой порядок пользования как раздел комнат почти никогда не работает, поэтому искать решение приходится в других статьях. Для собственника, который не живёт в квартире, это компенсация за пользование его долей или продажа доли; для того, кто живёт, выкуп доли второго собственника.
Компенсация за пользование долей
Компенсация по пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса не является арендной платой за то, что собственник просто не живёт в квартире. Верховный Суд в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 18 июля 2023 года № 45-КГ23-8-К7 пояснил, что такая компенсация по своей сути возмещает имущественные потери сособственника, который объективно не может пользоваться приходящейся на его долю частью имущества из-за действий другого сособственника, в том числе когда другой сособственник за его счёт использует больше, чем ему причитается. В том деле суды взыскали компенсацию, но Верховный Суд решения отменил, обратив внимание, что истец был вселён судебным приставом, получил ключи, жить в доме не пытался и имел другое жильё, а порядок пользования домом установлен не был, поэтому нельзя было определить, какой частью пользуется сверх своей доли ответчик.
Отсюда порядок действий для того, кто хочет получать компенсацию. Сначала нужно зафиксировать, что пользоваться долей вам не дают или что второй собственник занимает больше, чем ему положено: требование о передаче ключей, обращения, при необходимости решение о вселении и порядке пользования. Затем можно заявлять компенсацию за период после того, как препятствия возникли, а размер обычно определяется через оценку рыночной стоимости аренды части квартиры, соответствующей доле. Заявлять компенсацию «за все годы» без доказательств препятствий бесполезно.
Выкуп доли и другие выходы
Если совместное пользование невозможно, остаются раздел через выплату стоимости доли и продажа. По пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса выплата компенсации вместо выдела доли допускается с согласия собственника, а когда доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества, суд может обязать остальных участников выплатить ему компенсацию и без его согласия. Пленум Верховного Суда в пункте 36 постановления № 6/8 назвал это исключительными случаями и указал, что существенный интерес оценивается по доказательствам: нуждаемость в силу возраста, здоровья, наличия детей и других членов семьи. Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю (пункт 5 статьи 252). Тот, кто хочет выкупить долю через суд, должен быть готов показать, что у него есть деньги на выплату.
Продать долю постороннему лицу можно, но сначала её нужно предложить остальным сособственникам: письменное извещение с ценой и условиями, и только если они не купят долю в течение месяца, её можно продавать другим (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса). При нарушении этого права любой сособственник в течение трёх месяцев может требовать перевода на себя прав покупателя. Сделка по отчуждению доли в квартире по общему правилу удостоверяется нотариусом (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), поэтому извещение сособственников также удобно направлять через нотариуса.
Бюро «Пагаев и партнёры» ведёт имущественные и наследственные споры в Новосибирске и области. По вашим документам мы проверим, как оформлены доли, есть ли сложившийся порядок пользования и чем его подтвердить, реально ли выделить вам комнату или разумнее требовать компенсацию либо выкуп доли, составим соглашение между сособственниками или исковое заявление о вселении, порядке пользования и компенсации, рассчитаем требования и представим ваши интересы в суде.
Телефон: +7 (383) 234-90-30. Приём в Краснообске, Новосибирская область.