Выделение долей детям по материнскому капиталу обязательно для каждой семьи, которая направила капитал на покупку, строительство или ипотеку: жильё должно перейти в общую собственность родителей и детей, а не остаться только за мамой или папой. Обязанность возникает не в день покупки, а после определённого события, и с этого момента у семьи есть шесть месяцев. Многие откладывают оформление годами и вспоминают о нём, когда квартиру нужно продать. Разбираем, откуда берётся обязательство, с какого момента считается срок по правилам Правительства, как считать размер долей по позиции Верховного Суда, что меняет ипотека, когда нужен нотариус и как зарегистрировать доли, что грозит, если обязательство не исполнено, и как продать квартиру, в которой у детей уже есть доли. О судьбе такой квартиры при разводе у нас есть отдельный материал, здесь речь об исполнении самого обязательства.
Откуда берётся обязательство
Обязанность установлена законом о материнском капитале и не зависит от того, давали ли родители какое-либо письменное обязательство. Раньше при распоряжении капиталом семьи подписывали обязательство оформить жильё на всех её членов, такие обязательства упоминаются и в примерах из обзора Верховного Суда; сейчас обязанность прямо следует из закона и пункта 15(1) правил Правительства, введённого в 2020 году, поэтому отсутствие такой бумаги ничего не меняет.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Из нормы следует, кто обязан и в чью пользу. Обязаны владелец сертификата и его супруг, если жильё оформлено на него. Доли получают сам владелец сертификата, супруг и дети, причём все дети, а не только тот, с рождением которого возникло право на капитал. Вид собственности общий долевой: дети становятся полноправными сособственниками, и их доли защищены так же, как любое имущество несовершеннолетнего.
Когда обязательно выделение долей детям по материнскому капиталу
Сроки установлены пунктом 15(1) Правил направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года № 862. Жильё нужно оформить в общую собственность с определением долей в течение шести месяцев после одного из событий, которое зависит от способа покупки. При покупке квартиры без кредита срок считается после перечисления Социальным фондом средств капитала продавцу (подпункт «а»). Если капитал направлен на погашение кредита или займа на покупку или строительство жилья, срок начинается после полной выплаты задолженности по кредиту и погашения регистрационной записи об ипотеке (подпункт «в»). При участии в долевом строительстве шесть месяцев отсчитываются после подписания передаточного акта (подпункт «е»), при выплате пая в кооперативе после последнего платежа (подпункт «д»), при строительстве или реконструкции индивидуального жилого дома после получения уведомления о соответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства (подпункт «ж»).
Практический вывод: если ипотека ещё не погашена, срок не начался. Но как только кредит закрыт, нужно сразу подать заявление о погашении записи об ипотеке и в течение полугода оформить доли. Семьи в Новосибирске и области, закрывшие ипотеку досрочно, нередко забывают про второй шаг, потому что уведомления о начале срока никто не присылает.
Какой размер долей должен быть у детей
Закон говорит о долях «по соглашению», и долгое время семьи и суды спорили, что делить: всю квартиру поровну между членами семьи или только ту часть, которая куплена на материнский капитал. Верховный Суд ответил на этот вопрос в обзоре практики по материнскому капиталу.
Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
Пункт 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 года.
Считается это так. Допустим, квартира куплена за 4 500 000 рублей, из которых 729 000 рублей составил материнский капитал, а семья состоит из двух родителей и двух детей. На каждого члена семьи приходится по 182 250 рублей капитала, это 182 250 / 4 500 000, то есть 81/2000 доли квартиры, около 4 процентов. Каждый ребёнок должен получить не меньше этой доли; остальное принадлежит родителям в соответствии с их режимом собственности. Если квартира куплена исключительно на материнский капитал, доли всех членов семьи равны (пункт 14 того же обзора). Если капитал направлен на погашение ипотеки, в расчёт берётся сумма капитала, фактически перечисленная банку. Родители вправе выделить детям и больше минимума, например равные доли во всей квартире, но меньше расчётной доли выделить нельзя: это нарушает права детей и может стать основанием для спора. В соглашении удобнее указывать доли простыми дробями с общим знаменателем, чтобы их сумма была равна единице.
Ипотека и доли детей
Ипотека меняет не обязанность, а момент её исполнения. По подпункту «в» пункта 15(1) Правил срок начинается после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке, поэтому до этого момента семья не нарушает закон, даже если доли детям не выделены. Иногда семьи хотят оформить доли раньше, например перед разводом или из-за болезни одного из родителей. Верховный Суд в пункте 11 того же обзора указал, что наличие ипотеки не может служить основанием для отказа в требовании о разделе такого имущества и определении долей детей, а определение долей супругов и детей в заложенной квартире не требует согласия залогодержателя и не влияет на правоотношения по ипотеке: квартира остаётся в залоге у банка, а все сособственники становятся солидарными залогодателями. Если же доли оформляются добровольно, по соглашению, до погашения кредита, условия кредитного договора и требования банка лучше выяснить заранее, чтобы не получить претензию кредитора.
Как оформить доли: соглашение, нотариус, Росреестр
Доли оформляются соглашением об определении долей, которое подписывают родители и дети (за детей до 14 лет действуют родители как законные представители, дети от 14 до 18 лет подписывают сами с согласия родителей), после чего права регистрируются в Росреестре через МФЦ или в электронном виде. Нужен ли нотариус, зависит от того, что именно делается с долей родителей. Квартиры чаще всего покупаются в совместную собственность супругов. Если родители выделяют доли детям, а свою часть оставляют в совместной собственности, соглашение может быть заключено в простой письменной форме; так разъясняют и территориальные управления Росреестра. Если же родители одновременно хотят определить и свои доли, это уже раздел общего имущества супругов, а соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса). Нотариальная форма полезна и тогда, когда не уверены в расчёте долей или в составе документов: нотариус сам проверит основания и подаст документы на регистрацию.
Для регистрации понадобятся документы на квартиру, сведения о распоряжении средствами капитала, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, при погашенной ипотеке подтверждение погашения записи. Если квартира была куплена с ипотекой, начинать нужно с заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, без этого регистрация долей будет затруднена.
Что будет, если не выделить доли
Прямого штрафа за просрочку закон не устанавливает, но последствия бывают серьёзнее штрафа. Обязанность можно исполнить принудительно: в пункте 14 обзора Верховного Суда приведён пример, когда районный суд по иску прокурора в защиту детей обязал родителей оформить дом в общую долевую собственность и определил доли всех членов семьи равными. При разводе суд, рассматривая раздел имущества, сам ставит вопрос о долях детей и определяет их (пункт 10 обзора), и квартира перестаёт делиться между супругами пополам. При смерти одного из родителей неоформленные доли детей, скорее всего, придётся определять в суде, прежде чем можно будет разделить наследство. Наконец, продать квартиру, в которой обязательство не исполнено, без риска нельзя: покупатель получает объект, на который могут претендовать дети, а сама сделка может быть оспорена как нарушающая их права.
Продажа квартиры с долями детей
После выделения долей квартира становится общим имуществом родителей и детей, и распоряжение долями детей подчиняется правилам об имуществе подопечных. Родители при управлении имуществом ребёнка действуют по правилам статьи 37 Гражданского кодекса (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса), а эта статья требует предварительного разрешения органа опеки.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поэтому продажа идёт в три шага. Сначала родители получают в органе опеки разрешение на отчуждение долей детей, и орган опеки проверяет, не уменьшится ли имущество ребёнка: обычно для этого нужно показать, какое жильё и с какой долей ребёнок получает взамен. Затем заключается договор купли-продажи, который подлежит нотариальному удостоверению, поскольку отчуждается недвижимое имущество несовершеннолетнего (часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого нужно исполнить условия разрешения: оформить новое жильё с долями детей в сроки, которые указал орган опеки. Если доли изначально не были выделены, сначала нужно исполнить обязательство и зарегистрировать доли, иначе ни опека, ни нотариус не смогут проверить, что права детей соблюдены.
Бюро «Пагаев и партнёры» ведёт семейные и жилищные дела в Новосибирске и области. По вашим документам мы проверим, с какого момента у вас начался шестимесячный срок, рассчитаем минимальные доли детей и составим соглашение об их определении, подскажем, нужен ли нотариус в вашей ситуации, подготовим документы для регистрации, а при продаже квартиры, разводе или наследстве разберём, как защитить доли детей и не потерять сделку.
Телефон: +7 (383) 234-90-30. Приём в Краснообске, Новосибирская область.